{"id":192716,"date":"2022-11-10T08:14:31","date_gmt":"2022-11-10T08:14:31","guid":{"rendered":"https:\/\/belux.edmo.eu\/?p=192716"},"modified":"2022-11-10T09:59:47","modified_gmt":"2022-11-10T09:59:47","slug":"nos-vrifications-la-nouvelle-loi-sur-le-bail-loyer-va-t-elle-limiter-les-excs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/belux.edmo.eu\/fr\/nos-vrifications-la-nouvelle-loi-sur-le-bail-loyer-va-t-elle-limiter-les-excs\/","title":{"rendered":"Nos v\u00e9rifications: La nouvelle loi sur le bail \u00e0 loyer va-t-elle limiter les exc\u00e8s?"},"content":{"rendered":"<article>\n<div>\n<div>\n<p><b>\u00a9 Pixabay\/RTL<\/b><\/p>\n<\/div>\n<div>\n<p>RTL a r\u00e9examin\u00e9 la nouvelle loi sur le bail \u00e0 loyer. Qu&rsquo;est-ce qui pourrait changer et la nouvelle loi va-t-elle emp\u00eacher les exc\u00e8s sur le march\u00e9 locatif?<\/p>\n<p>Une meilleure protection des locataires, tel est <a href=\"https:\/\/gouvernement.lu\/dam-assets\/documents\/actualites\/2022\/10-octobre\/06-reforme-bail-loyer\/diaporama.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">le premier objectif de la nouvelle loi sur le bail \u00e0 loyer repris dans la pr\u00e9sentation<\/a> du ministre du Logement, Henri Kox. Dans une interview accord\u00e9e \u00e0 RTL Radio le 3 novembre, Henri Kox a pr\u00e9cis\u00e9 vouloir \u00e9viter les exc\u00e8s.<\/p>\n<p>La nouvelle <a href=\"https:\/\/www.chd.lu\/fr\/dossier\/7642\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loi sur le bail \u00e0 loyer<\/a> est toujours en cours de proc\u00e9dure l\u00e9gislative et n&rsquo;est donc pas encore appliqu\u00e9e. Mais qu&rsquo;est-ce qui pourrait changer si le texte \u00e9tait vot\u00e9 tel qu&rsquo;il est actuellement? Emp\u00eacherait-il les exc\u00e8s?<\/p>\n<p>Voici plusieurs exemples pour comparer. Dans le capital investi, qui a \u00e9t\u00e9 choisi ici, les frais qui surviennent lors d&rsquo;un achat, sont inclus afin de garder les exemples clairs. Il n&rsquo;est volontairement fait mention d&rsquo;aucun m\u00e8tre carr\u00e9, car ceux-ci ne jouent aucun r\u00f4le, ni dans le texte actuel ni dans le nouveau, pour le calcul du loyer. Pour ces exemples, RTL a eu recours \u00e0 la calculatrice du minist\u00e8re du Logement. Vous la trouverez <a href=\"https:\/\/logement.public.lu\/dam-assets\/documents\/locataire\/2022-calculatrice-capital-investi.xlsx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ici <\/a>et <a href=\"https:\/\/logement.public.lu\/dam-assets\/documents\/actualites\/2022\/10\/pk-bail-a-loyer\/calculatrice-capital-investi-en-cours-de-reforme.xlsx\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ici<\/a>:<\/p>\n<ul>\n<li><b>Exemple 1:<\/b> Un appartement achet\u00e9 en 1970 pour l&rsquo;\u00e9quivalent de 35.000 euros et qui n&rsquo;a jamais \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<p><img src=\"https:\/\/belux.edmo.eu\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/c8724d03a7ecfc3f1ffe77299623dcb2.png\" alt=\"RTL\" \/><\/p>\n<p class=\"link\"><a class=\"link__action\" href=\"https:\/\/download.rtl.lu\/2022\/11\/08\/f46adfd1f6fa9091c8c2f2e27ff11b25.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF: Calculatrice actuelle du minist\u00e8re du Logement (1970)<\/a><\/p>\n<p class=\"link\"><a class=\"link__action\" href=\"https:\/\/download.rtl.lu\/2022\/11\/08\/f16a4a1addd0fcae05484509eb3af63d.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF: Nouvelle calculatrice du minist\u00e8re du Logement (1970)<\/a><\/p>\n<ul>\n<li><b>Exemple 2:<\/b> Une maison achet\u00e9e en 2000 pour 400.000 euros et qui n&rsquo;a jamais \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n<p><img src=\"https:\/\/belux.edmo.eu\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/6b734b10a2269a0a4d8d5a9b43319a5d.png\" alt=\"RTL\" \/><\/p>\n<p class=\"link\"><a class=\"link__action\" href=\"https:\/\/download.rtl.lu\/2022\/11\/08\/98dc03fedef5a724cd14f15c73dc0ba8.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF: Calculatrice actuelle du minist\u00e8re du Logement (2000)<\/a><\/p>\n<p class=\"link\"><a class=\"link__action\" href=\"https:\/\/download.rtl.lu\/2022\/11\/08\/8c1a2e0f76fd1c5e8d2f7cf0062ab1df.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF: Nouvelle calculatrice du minist\u00e8re du Logement (2000)<\/a><\/p>\n<ul>\n<li><b>Exemple 3 :<\/b> Un appartement achet\u00e9 en 2022 pour 850.000 euros.<\/li>\n<\/ul>\n<p><img src=\"https:\/\/belux.edmo.eu\/wp-content\/uploads\/2022\/11\/d42846de62bebd7e840621d24ba8aac8.png\" alt=\"RTL\" \/><\/p>\n<p class=\"link\"><a class=\"link__action\" href=\"https:\/\/download.rtl.lu\/2022\/11\/08\/91d2a66f04e37738823d87a02841c6fe.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF: Calculatrice actuelle du minist\u00e8re du Logement (2022)<\/a><\/p>\n<p class=\"link\"><a class=\"link__action\" href=\"https:\/\/download.rtl.lu\/2022\/11\/08\/06d2a2cbedd07f2e9c61a2b53386601f.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">PDF: Nouvelle calculatrice du minist\u00e8re du Logement (2022)<\/a><\/p>\n<p>Ces trois exemples ont \u00e9t\u00e9 volontairement simplifi\u00e9s, mais ils montrent dans quel sens le projet de loi 7642 pourrait affecter les loyers. Dans une <a href=\"https:\/\/logement.public.lu\/dam-assets\/documents\/politique\/note-explicative.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><em>note explicative <\/em>du minist\u00e8re du Logement<\/a>, il est expliqu\u00e9 que les coefficients ont \u00e9t\u00e9 adapt\u00e9s dans la nouvelle loi pour tenir compte de l&rsquo;\u00e9volution des prix des logements achet\u00e9s depuis plus longtemps:<\/p>\n<p><i>\u00ab\u00a0L&rsquo;innovation majeure du projet de loi dans la fa\u00e7on de d\u00e9terminer le capital investi r\u00e9\u00e9valu\u00e9 concerne notamment les coefficients de r\u00e9\u00e9valuation que le propri\u00e9taire doit adopter. Ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 revus afin de permettre de mieux tenir compte de l\u2019\u00e9volution des prix pour des biens acquis il y a plusieurs ann\u00e9es, voire d\u00e9cennies.\u00a0\u00bb<\/i><\/p>\n<p>L&rsquo;<strong>exemple 1<\/strong> (appartement de 1970) montre effectivement que le loyer maximum que le propri\u00e9taire est autoris\u00e9 \u00e0 demander en vertu de la loi actuelle, soit <strong>483,47<\/strong><strong>euros<\/strong>, est extr\u00eamement bas. Et cela quelles que soient la situation et la taille du logement (qui ne jouent aucun r\u00f4le ni dans la loi actuelle ni dans la nouvelle). En cons\u00e9quence, la d\u00e9claration du minist\u00e8re du Logement selon laquelle les coefficients ont d\u00fb \u00eatre adapt\u00e9s pour \u00e9viter les exc\u00e8s \u00e0 la baisse, se v\u00e9rifie. Avec le nouveau texte de loi, le propri\u00e9taire de l&rsquo;appartement de 1970, qui n&rsquo;a jamais \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9 et est dans une mauvaise classe \u00e9nerg\u00e9tique, pourrait demander un loyer maximum de <strong>1.420 euros<\/strong> par mois.<\/p>\n<p>Dans l&rsquo;<b>exemple 2<\/b> (maison de 2000) aussi, avec le nouveau texte de loi, le loyer maximum augmente de <b>2.256 euros<\/b> \u00e0 <b>3.858 euros<\/b>.<\/p>\n<p>En 2020 le <a href=\"https:\/\/www.athome.lu\/blog\/marche-immobilier\/prix\/luxembourg-les-prix-immobiliers-toujours-en-hausse-en-2020\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">loyer moyen d&rsquo;une maison<\/a> \u00e9tait de 2.900 euros. Ce qui ferait en 2022, si on demandait un loyer de 3.900 euros, une augmentation extr\u00eamement \u00e9lev\u00e9e de pr\u00e8s de 34,5 %. Il faut toutefois garder \u00e0 l&rsquo;esprit que le loyer de 2.900 euros en 2020 est bien une moyenne.\u00a0Et\u00a0avec la nouvelle loi, le loyer de 3.900 euros pour une maison de plus de 20 ans, qui n&rsquo;a jamais \u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9e, pourrait l\u00e9galement \u00eatre demand\u00e9, mais ne doit pas l&rsquo;\u00eatre.<\/p>\n<p>Dans l&rsquo;<b>exemple 3,<\/b> le loyer baisse de <b>3.542 euros<\/b> \u00e0 <b>2.479 euros<\/b> par mois. Puisqu&rsquo;il n&rsquo;y a pas de r\u00e9\u00e9valuation du capital investi pour les nouvelles acquisitions, cela fait en effet une diff\u00e9rence que 5% ou 3,5% de la m\u00eame somme soient pris en compte pour le calcul du plafond.<\/p>\n<p>Les coefficients pour le nouveau projet de loi ont \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9s par le Liser \u00e0 la demande du minist\u00e8re du Logement.<\/p>\n<p class=\"article-title\">LES EXCES SERONT-ILS EVITES AVEC LA NOUVELLE LOI?<b><br \/>\n<\/b><\/p>\n<p>A travers les exemples, vous vous rendez compte qu&rsquo;avec la nouvelle loi, ce serait surtout les exc\u00e8s \u00e0 la baisse qui seraient emp\u00each\u00e9s pour les logements ordinaires. En ce qui concerne les exc\u00e8s vers le haut,\u00a0la loi intervient tout au plus significativement dans les loyers demand\u00e9s pour une chambre unique. Le loyer de l&rsquo;ensemble de l&rsquo;appartement ou de la maison ne pourra pas exc\u00e9der le nouveau plafond. Si l&rsquo;appartement de 1970 (exemple 1) comporte trois chambres, elles ne pourront plus \u00eatre lou\u00e9es \u00e0 800 euros par chambre, car cela ferait un total de 2.400 euros, soit plus que le plafond l\u00e9gal de 1.420 euros.<\/p>\n<p>Pour les logements meubl\u00e9s ou les chambres, le m\u00eame plafond, de respectivement 3,5% et 3%, s&rsquo;applique.\u00a0Le propri\u00e9taire peut cependant demander un \u00ab\u00a0suppl\u00e9ment de loyer\u00a0\u00bb,\u00a0qui est calcul\u00e9 en fonction de ce qui a \u00e9t\u00e9 investi dans le mobilier. Vous trouverez plus de d\u00e9tails \u00e0 ce sujet <a href=\"https:\/\/logement.public.lu\/fr\/politique\/lareformedelalegislationsurlebailausagedhabitationrevueetcompletee.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ici<\/a>.<\/p>\n<p>La nouvelle loi impacte aussi tr\u00e8s clairement les nouvelles acquisitions, comme dans l&rsquo;exemple 3. Celui qui ach\u00e8te d\u00e9sormais un logement peut demander moins de loyer avec la nouvelle loi qu&rsquo;avec le texte actuel. Dans ce cas, le loyer est effectivement r\u00e9duit.<\/p>\n<p class=\"article-title\">CRITIQUES ET QUESTIONS EN SUSPENS<b><br \/>\n<\/b><\/p>\n<p>La loi sur le bail \u00e0 loyer ne tenant compte, ni dans sa version actuelle, ni dans celle adapt\u00e9e qui est en cours de proc\u00e9dure l\u00e9gislative, ni de la situation ni de la taille d&rsquo;un logement, il peut y avoir d\u00e9s\u00e9quilibre. Ce qui compte, c&rsquo;est l&rsquo;investissement du propri\u00e9taire, qu&rsquo;il faut rentabiliser au maximum, et pas ce que le locataire paye r\u00e9ellement en surface habitable ou en situation avec son loyer. Si le propri\u00e9taire a fait une mauvaise affaire et a pay\u00e9 trop cher, cela peut \u00eatre r\u00e9percut\u00e9 sur le locataire.<\/p>\n<p>Avec la nouvelle loi, celui qui ach\u00e8te du neuf, pourra s&rsquo;en sortir nettement moins bien que les propri\u00e9taires qui ont achet\u00e9 depuis plus longtemps. L\u00e0, le loyer pourra augmenter par rapport \u00e0 la loi en vigueur, comme l&rsquo;indiquent les exemples 1 et 2.<\/p>\n<p>En outre, avec la nouvelle loi, des diff\u00e9rences importantes peuvent appara\u00eetre entre deux appartements similaires dans le m\u00eame immeuble, selon la date d&rsquo;achat de ces appartements. Si un appartement de 2002 de classe \u00e9nerg\u00e9tique F, par exemple, a co\u00fbt\u00e9 200.000 euros cette m\u00eame ann\u00e9e, le loyer peut aller jusqu&rsquo;\u00e0 1.500 euros. Alors qu&rsquo;un appartement similaire avec la m\u00eame classe \u00e9nerg\u00e9tique achet\u00e9 en 2020 pour 800.000 euros, pourra \u00eatre lou\u00e9 jusqu&rsquo;\u00e0 2.224 euros.<\/p>\n<p>Les locataires auront plus de transparence, car en vertu du nouveau texte de loi, le capital investi devra figurer pr\u00e9cis\u00e9ment dans le contrat. Mais de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, du fait des nouveaux coefficients de r\u00e9\u00e9valuation des maisons et appartements anciens, aucune baisse des loyers n&rsquo;est \u00e0 pr\u00e9voir. Ce sera plut\u00f4t le contraire, comme le montrent les exemples 1 et 2.<\/p>\n<p>Enfin, il reste \u00e0 ajouter que la loi pr\u00e9voit un plafond, mais que le march\u00e9 dicte toujours le prix. Cela signifie que malgr\u00e9 la nouvelle loi et la possibilit\u00e9 l\u00e9gale, les loyers n&rsquo;augmenteront pas forc\u00e9ment, si la demande ne suit pas.<\/p>\n<p>En ce qui concerne la protection des locataires, la question reste de savoir dans quelle mesure ils sont prot\u00e9g\u00e9s par le nouveau texte, si les prix des loyers ne sont pas contenus de mani\u00e8re significative. Il convient aussi de garder \u00e0 l&rsquo;esprit que la plupart des logements sur le march\u00e9 locatif sont des acquisitions anciennes, qui, comme on l&rsquo;a montr\u00e9, ne sont pas restreintes par la loi.<\/p>\n<p>L&rsquo;incitation \u00e0 de nouveaux investissements, qui doivent encore \u00eatre financ\u00e9s actuellement, serait affaiblie. Et des acquisitions, souvent d\u00e9j\u00e0 rembours\u00e9es, ou des logements h\u00e9rit\u00e9s seraient avantag\u00e9s avec la nouvelle loi, car l\u00e0, les loyers pourraient augmenter du point de vue l\u00e9gal.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/article>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00a9 Pixabay\/RTL RTL a r\u00e9examin\u00e9 la nouvelle loi sur le bail \u00e0 loyer. 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