© Pixabay/RTL
RTL a réexaminé la nouvelle loi sur le bail à loyer. Qu’est-ce qui pourrait changer et la nouvelle loi va-t-elle empêcher les excès sur le marché locatif?
Une meilleure protection des locataires, tel est le premier objectif de la nouvelle loi sur le bail à loyer repris dans la présentation du ministre du Logement, Henri Kox. Dans une interview accordée à RTL Radio le 3 novembre, Henri Kox a précisé vouloir éviter les excès.
La nouvelle loi sur le bail à loyer est toujours en cours de procédure législative et n’est donc pas encore appliquée. Mais qu’est-ce qui pourrait changer si le texte était voté tel qu’il est actuellement? Empêcherait-il les excès?
Voici plusieurs exemples pour comparer. Dans le capital investi, qui a été choisi ici, les frais qui surviennent lors d’un achat, sont inclus afin de garder les exemples clairs. Il n’est volontairement fait mention d’aucun mètre carré, car ceux-ci ne jouent aucun rôle, ni dans le texte actuel ni dans le nouveau, pour le calcul du loyer. Pour ces exemples, RTL a eu recours à la calculatrice du ministère du Logement. Vous la trouverez ici et ici:
- Exemple 1: Un appartement acheté en 1970 pour l’équivalent de 35.000 euros et qui n’a jamais été rénové.
PDF: Calculatrice actuelle du ministère du Logement (1970)
PDF: Nouvelle calculatrice du ministère du Logement (1970)
- Exemple 2: Une maison achetée en 2000 pour 400.000 euros et qui n’a jamais été rénovée.
PDF: Calculatrice actuelle du ministère du Logement (2000)
PDF: Nouvelle calculatrice du ministère du Logement (2000)
- Exemple 3 : Un appartement acheté en 2022 pour 850.000 euros.
PDF: Calculatrice actuelle du ministère du Logement (2022)
PDF: Nouvelle calculatrice du ministère du Logement (2022)
Ces trois exemples ont été volontairement simplifiés, mais ils montrent dans quel sens le projet de loi 7642 pourrait affecter les loyers. Dans une note explicative du ministère du Logement, il est expliqué que les coefficients ont été adaptés dans la nouvelle loi pour tenir compte de l’évolution des prix des logements achetés depuis plus longtemps:
“L’innovation majeure du projet de loi dans la façon de déterminer le capital investi réévalué concerne notamment les coefficients de réévaluation que le propriétaire doit adopter. Ceux-ci ont été revus afin de permettre de mieux tenir compte de l’évolution des prix pour des biens acquis il y a plusieurs années, voire décennies.”
L’exemple 1 (appartement de 1970) montre effectivement que le loyer maximum que le propriétaire est autorisé à demander en vertu de la loi actuelle, soit 483,47euros, est extrêmement bas. Et cela quelles que soient la situation et la taille du logement (qui ne jouent aucun rôle ni dans la loi actuelle ni dans la nouvelle). En conséquence, la déclaration du ministère du Logement selon laquelle les coefficients ont dû être adaptés pour éviter les excès à la baisse, se vérifie. Avec le nouveau texte de loi, le propriétaire de l’appartement de 1970, qui n’a jamais été rénové et est dans une mauvaise classe énergétique, pourrait demander un loyer maximum de 1.420 euros par mois.
Dans l’exemple 2 (maison de 2000) aussi, avec le nouveau texte de loi, le loyer maximum augmente de 2.256 euros à 3.858 euros.
En 2020 le loyer moyen d’une maison était de 2.900 euros. Ce qui ferait en 2022, si on demandait un loyer de 3.900 euros, une augmentation extrêmement élevée de près de 34,5 %. Il faut toutefois garder à l’esprit que le loyer de 2.900 euros en 2020 est bien une moyenne. Et avec la nouvelle loi, le loyer de 3.900 euros pour une maison de plus de 20 ans, qui n’a jamais été rénovée, pourrait légalement être demandé, mais ne doit pas l’être.
Dans l’exemple 3, le loyer baisse de 3.542 euros à 2.479 euros par mois. Puisqu’il n’y a pas de réévaluation du capital investi pour les nouvelles acquisitions, cela fait en effet une différence que 5% ou 3,5% de la même somme soient pris en compte pour le calcul du plafond.
Les coefficients pour le nouveau projet de loi ont été élaborés par le Liser à la demande du ministère du Logement.
LES EXCES SERONT-ILS EVITES AVEC LA NOUVELLE LOI?
A travers les exemples, vous vous rendez compte qu’avec la nouvelle loi, ce serait surtout les excès à la baisse qui seraient empêchés pour les logements ordinaires. En ce qui concerne les excès vers le haut, la loi intervient tout au plus significativement dans les loyers demandés pour une chambre unique. Le loyer de l’ensemble de l’appartement ou de la maison ne pourra pas excéder le nouveau plafond. Si l’appartement de 1970 (exemple 1) comporte trois chambres, elles ne pourront plus être louées à 800 euros par chambre, car cela ferait un total de 2.400 euros, soit plus que le plafond légal de 1.420 euros.
Pour les logements meublés ou les chambres, le même plafond, de respectivement 3,5% et 3%, s’applique. Le propriétaire peut cependant demander un “supplément de loyer”, qui est calculé en fonction de ce qui a été investi dans le mobilier. Vous trouverez plus de détails à ce sujet ici.
La nouvelle loi impacte aussi très clairement les nouvelles acquisitions, comme dans l’exemple 3. Celui qui achète désormais un logement peut demander moins de loyer avec la nouvelle loi qu’avec le texte actuel. Dans ce cas, le loyer est effectivement réduit.
CRITIQUES ET QUESTIONS EN SUSPENS
La loi sur le bail à loyer ne tenant compte, ni dans sa version actuelle, ni dans celle adaptée qui est en cours de procédure législative, ni de la situation ni de la taille d’un logement, il peut y avoir déséquilibre. Ce qui compte, c’est l’investissement du propriétaire, qu’il faut rentabiliser au maximum, et pas ce que le locataire paye réellement en surface habitable ou en situation avec son loyer. Si le propriétaire a fait une mauvaise affaire et a payé trop cher, cela peut être répercuté sur le locataire.
Avec la nouvelle loi, celui qui achète du neuf, pourra s’en sortir nettement moins bien que les propriétaires qui ont acheté depuis plus longtemps. Là, le loyer pourra augmenter par rapport à la loi en vigueur, comme l’indiquent les exemples 1 et 2.
En outre, avec la nouvelle loi, des différences importantes peuvent apparaître entre deux appartements similaires dans le même immeuble, selon la date d’achat de ces appartements. Si un appartement de 2002 de classe énergétique F, par exemple, a coûté 200.000 euros cette même année, le loyer peut aller jusqu’à 1.500 euros. Alors qu’un appartement similaire avec la même classe énergétique acheté en 2020 pour 800.000 euros, pourra être loué jusqu’à 2.224 euros.
Les locataires auront plus de transparence, car en vertu du nouveau texte de loi, le capital investi devra figurer précisément dans le contrat. Mais de manière générale, du fait des nouveaux coefficients de réévaluation des maisons et appartements anciens, aucune baisse des loyers n’est à prévoir. Ce sera plutôt le contraire, comme le montrent les exemples 1 et 2.
Enfin, il reste à ajouter que la loi prévoit un plafond, mais que le marché dicte toujours le prix. Cela signifie que malgré la nouvelle loi et la possibilité légale, les loyers n’augmenteront pas forcément, si la demande ne suit pas.
En ce qui concerne la protection des locataires, la question reste de savoir dans quelle mesure ils sont protégés par le nouveau texte, si les prix des loyers ne sont pas contenus de manière significative. Il convient aussi de garder à l’esprit que la plupart des logements sur le marché locatif sont des acquisitions anciennes, qui, comme on l’a montré, ne sont pas restreintes par la loi.
L’incitation à de nouveaux investissements, qui doivent encore être financés actuellement, serait affaiblie. Et des acquisitions, souvent déjà remboursées, ou des logements hérités seraient avantagés avec la nouvelle loi, car là, les loyers pourraient augmenter du point de vue légal.
