Baisse des droits d’enregistrement à 3% en Wallonie : la réforme est-elle favorable aux plus aisés comme l’indique Christie Morreale (PS) ?

Sur X, un visuel correspondant à ce calcul avait été partagé par le Parti socialiste dès la mi-juillet.

En réponse à l’intervention de la cheffe de file de l’opposition, le nouveau ministre-président wallon, Adrien Dolimont (MR) s’est d’abord opposé sur le plateau de QR à l’idée qu’il s’agissait d’argent donné à la population. “Non, on ne donne pas de l’argent, c’est une réduction des droits d’enregistrement. Donc on prélève moins d’impôts au moment de l’achat de la maison.” Il ne s’agit donc pas d’une nouvelle dépense pour la Wallonie, mais d’un manque à gagner au niveau des recettes fiscales.

Ensuite, sur le fond, le ministre-président a justifié cette mesure qui permettra, selon lui, à l’infirmière d’acheter son logement. D’après Adrien Dolimont, la difficulté d’acheter réside surtout dans l’apport nécessaire pour payer les frais de notaire et droits d’enregistrement (parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros). Réduire les droits d’enregistrement de 12,5% à 3% doit permettre de réduire l’apport exigé lors de l’achat, estime le nouveau gouvernement.

Qui a raison, qui a tort ? Reprenons depuis les bases.

Le principe des droits d’enregistrement est assez simple : lors d’un achat immobilier, l’acheteur paie un impôt qui dépend du prix de l’achat. Reprenons l’exemple de Christie Morreale pour utiliser un cas concret. En théorie, si une personne achète un bien à 150.000€, elle devrait payer 12,5% d’impôts dessus, soit 18.750€, indépendamment de son niveau de revenus.

Mais, en Wallonie comme à Bruxelles, il existe plusieurs mesures qui ont pour but de baisser cet impôt pour des publics plus fragilisés : qui ont peu de moyens et/ou qui achètent un logement modeste et s’il s’agit d’un logement unique dans lequel ils habitent (pour exclure les multipropriétaires et/ou investisseurs).

En Wallonie, jusqu’à présent, ces différentes remises se matérialisaient de la façon suivante :

• Un abattement fiscal peut s’appliquer sur la base imposable ce qui permet de baisser l’impôt de ceux qui achètent un logement unique et habité : il réduit la base imposable de 20.000€ à 40.000€ en fonction du prix du logement. Pour notre exemple du logement à 150.000€, la base imposable est réduite de 40.000€ et donc l’impôt de 12,5% s’applique sur 110.000€ ce qui réduit l’impôt théorique de 5000€ (12,5% de 40.000€);
• En cas de logement reconnu comme “modeste”, les droits d’enregistrements sont réduits à 6% contre 12,5%. Les critères pour qu’un logement soit considéré comme “modeste” dépendent d’une commune à l’autre, du revenu cadastral et même du nombre d’enfants de l’acheteur. Si le logement de notre exemple à 150.000€ est reconnu comme modeste, le taux de droits d’enregistrement baisse à 6% sur la base imposable : soit 6% sur 110.000€ = 6600€ d’impôts au final.

Enfin, une dernière mesure vient soutenir financièrement les acquéreurs : le chèque-habitat. Il s’agit d’un crédit d’impôts, c’est-à-dire un montant payé par l’Etat au contribuable lors de la déclaration d’impôt, même si celui-ci ne paie aucun impôt. Son mécanisme est plus complexe que les deux dispositifs ci-dessus puisqu’il dépend des revenus des acquéreurs (maximum 100.926€ par acheteur individuel en 2023) et du nombre d’enfant à charge. Par ailleurs, il n’est pas entièrement immédiat sur les droits d’enregistrement, mais s’étale dans le temps.

Concrètement, chaque enfant “offre” un crédit d’impôts de 125€ par an tant qu’il est à charge de ses parents. Ensuite, un montant variable en fonction des revenus peut atteindre au maximum 1520€ de crédit d’impôt par an. La somme de ces deux montants est donc versée par la Wallonie chaque année tant que les acquéreurs habitent ce logement et respectent toujours les conditions fixées, et au maximum pendant 20 ans. L’avantage est octroyé les dix premières années, puis de 50% les dix années suivantes.

Si la réforme annoncée par le gouvernement MR-Les Engagés est adoptée, l’abattement forfaitaire, le taux réduit à 6% pour habitation modeste et le chèque habitat disparaissent mais les droits d’enregistrement sur l’achat d’une habitation propre et unique passent à 3%. Autrement dit, sur un logement à 150.000€, l’impôt descend à 4500€, quel que soit le patrimoine ou le niveau de revenus des acheteurs. Ceux qui achètent pour ne pas y habiter et/ou investir seront toujours à 12,5% de droits d’enregistrement.

Pour vérifier le calcul réalisé en plateau par Christie Morreale, reprenons l’exemple de Sabine, la mère de famille célibataire avec un enfant, dont le revenu brut imposable est de 55.000€ par an et dont le projet d’achat d’un logement reconnu modeste s’élève à 150.000€.

Selon nos calculs (que nous avons soumis aux experts de la Fédération des Notaires), Sabine devrait payer 4500€ d’impôts la première année avec la réforme MR-Les Engagés contre 5322,63€ dans la version actuelle, soit une baisse d’impôts de 823€. Dans son calcul, Christie Morreale avançait une baisse de 950€ la première année, qui est plutôt à son “désavantage”. Contacté dans le cadre de cet article, le PS nous a précisé leurs chiffres et arrivent aussi, désormais à 823€.

Après 20 ans, le montant d’impôts payés pour cette acquisition serait toujours de 4500€ mais l’actuel chèque-habitat wallon rapporterait à l’acquéreuse autour de 18.535,50€ de crédit d’impôts dont 1277,37€ que nous avons placé dans la ligne “première année” et en partant du principe que son enfant n’est plus à charge après 10 ans.

Au total après 20 ans, l’acquéreuse n’aurait, en “net”, payé aucun impôt et recevrait même 11.935,50€ de la région. À l’inverse, selon le projet de réforme, elle paierait 4500€ de droits d’enregistrement. La différence est bien d’environ 16.435€, soit un peu moins que les 17.000€ avancés par Christie Morreale sur le plateau de QR Le Débat, mais qui correspondent aux calculs du PS communiqués par email.

Nous avons reproduit le même calcul avec les données de Sylvain et Marie, parents de deux enfants, 200.000€ de revenus brut imposables annuels et un projet d’achat d’une maison à 600.000€. Avant de refaire le calcul, le PS nous a précisé que leur simulation tenait compte, en réalité, d’un revenu de 105.000€ pour Sylvain et 85.000€ pour Marie, soit 190.000€ au total et non 200.000€.

Dans la législation actuelle, ce couple devrait payer 71.480,13€ d’impôts : 12.5% sur 600.000€, soit 72.500€ diminués de 1019,87€ de chèque habitat la première année (2 x 125€ pour de crédit d’impôts pour leurs enfants et 769,87€ de montant variable lié au revenu de Marie).

Avec la réforme, les droits d’enregistrement baisseraient à 18.000€ d’impôts payés la première année, soit une différence de 53.480€, proche de celle mentionnée par Christie Morreale (53.000€).

Après 20 ans, ce couple aura déboursé un total de 58.452€ d’impôts, toujours grâce au chèque-habitat prévu dans la législation habituelle contre un montant inchangé de 18.000€ dans la réforme de 2025. Le gain total pour ce couple, grâce à la réforme du MR-Les Engagés serait, selon nos calculs, de 40.452€, proche du montant cité par Christie Morreale sur antenne, à 39.000€.

En reproduisant les calculs à partir des données citées sur antenne par Chrisitie Morreale, nous parvenons à des résultats à peu près similaires à ceux du PS :

• Sabine, infirmière célibataire avec un enfant qui gagne 55.000€ brut imposables par an qui achète un logement modeste à 150.000€, et qui bénéficie du chèque-habitat pendant 20 ans, gagnera bien 822€ la première année mais perdra 16.435€ après 20 ans si la réforme est appliquée ;
• Quant à Sylvain et Marie, parents de deux enfants, gagnants 190.000€ bruts imposables par an et acquérant une maison à 600.000€, la réforme leur rapportera un peu plus de 53.000€ la première année et plus de 40.000€ après 20 ans, par rapport à la législation actuelle.

Les simulations et les calculs sont donc corrects. À l’analyse cependant, on constate que le PS a choisi deux situations extrêmes pour ses simulations.

D’une part, une mère célibataire qui, outre l’abattement sur les frais forfaitaires dont tout le monde bénéficie, voit son logement reconnu comme habitation modeste et y reste pendant 20 ans ce qui permet de bénéficier au maximum du chèque habitat. Or, nous indique Renaud Grégoire, porte-parole de la fédération des notaires de Belgique, “la moyenne des gens qui achètent un bien le revend après sept ans”. Et l’on constate bien l’impact (plus de 18.500€) que le chèque habitat a sur la simulation financière de Sabine. Et la condition modeste du logement lui économise 7150€ de droits d’enregistrement. Cette situation existe certainement, mais ne constitue pas la norme.

À l’opposé, le couple plus aisé est également un cas particulier. De fait, si un couple a un revenu de 100.000€ et 85.000€ brut imposables annuellement, il se trouve parmi les 3% à 5% des Wallons aux plus hauts revenus, selon des statistiques de l’IWEPS, l’institut wallon de la prospective et de la statistique. Par ailleurs, une étude de la banque BNP Paribas Fortis nous apprend qu’un Belge sur dix est multipropriétaire, et ces multipropriétaires ont généralement de plus hauts revenus que la moyenne, précise une étude de l’Iweps.

Dès lors, pour que Sylvain et Marie correspondent à la situation imaginée par le PS, ils font à la fois partie des 4% des Wallons les plus riches, sans faire partie des 10% multipropriétaires, c’est-à-dire sans avoir acheté plus tôt dans leur vie un premier logement plus modeste que cette villa à 600.000€, sans quoi leur taux de droits d’enregistrement serait inchangé à 12,5%. À nouveau, si cette situation existe certainement, elle n’est pas représentative de la majorité des ménages.

Si nous procédons à une troisième simulation qui correspondrait à un profil type : jeune couple de travailleurs (2500€ brut imposables par mois chacun) sans enfant qui cherche un premier appartement à 200.000 dans une grande ville. Il aurait aussi droit à l’abattement forfaitaire de 40.000€ mais pas à la condition d’habitation modeste en raison d’un revenu cadastral plus élevé en ville (maximum 745€, sans enfant).

Ils paieraient 20.000€ de droits d’enregistrement (12.5% de 160.000€) sous la législation actuelle, contre 6000€ selon la réforme (3% de 200.000€), soit un bénéfice de 14.000 euros.

Leurs revenus bruts imposables, assez modestes en début de carrière (et l’arrivée d’un enfant après cinq ans), leur donnent droit à environ 1150€ de chèque-habitat par an, mais il faudrait 13 ans de chèque-habitat (à 100% pendant 10 ans, puis à 50%), et pour autant qu’ils restent aussi longtemps dans les critères, pour gommer le bénéfice initial de 14.000€ de la réforme du nouveau gouvernement wallon.

La Fédération des notaires contactée par Faky ne peut pas donner une situation type dans laquelle un profil serait gagnant ou perdant. “La question présuppose une réponse que l’on n’a pas, c’est-à-dire la durée de validité du chèque-habitat”, expose Renaud Grégoire, porte-parole de la fédération.

Le critère du revenu de l’acheteur n’est pas le seul à prendre en compte. “Achète-t-il seul ou à deux ? Cela influence le chèque-habitat. Acheter en ville ou à la campagne influence aussi la condition de logement modeste à travers le revenu cadastral. Donc on ne peut pas donner une réponse uniquement sur base du revenu.”

Enfin, pour une situation même précise, les données peuvent changer en cours de vie. “Les clients nous posent souvent la question en ce moment, mais même eux ne savent pas combien de temps ils resteront dans ce logement ou si leurs revenus vont beaucoup augmenter. Vous serez peut-être gagnant sur une simulation à 20 ans, mais perdant sur cinq ans parce que vous aurez revendu.”

Impossible, dès lors, d’offrir une réponse systématique à la question des gagnants ou des perdants de la réforme.

Néanmoins, l’objectif du gouvernement wallon n’est pas forcément d’offrir un bénéfice après X années, par rapport à la législation actuelle, mais plutôt de faciliter le premier pas, soit l’achat lui-même, rappelait Adrien Dolimont sur le plateau. Et cet objectif-là, aux yeux de Renaud Grégoire, semble être atteint par la mesure.

“Entre une situation où vous devez payer 20.000€ de droits d’enregistrement parce que vous achetez en ville, sans être dans les critères d’un logement modeste et le même achat où les droits d’enregistrements sont de 6000€ (comme dans notre simulation, NDLR), on peut penser que ce système permettra à des gens qui ne pouvaient pas rentrer sur le marché d’y arriver, parce que c’est au moment de l’achat que c’est le plus compliqué aujourd’hui.”

Cet élément-là est indéniable et d’ailleurs, le profil de Sabine illustré par le PS est aussi gagnante lors de son achat, avant d’être rattrapée par le bénéfice du chèque-habitat.

Néanmoins, la question de fond soulevée par le Parti socialiste au travers des deux exemples est celle de la linéarité de la baisse des droits d’enregistrement. Cette réduction est en effet la même pour tous les profils, quels que soient leurs revenus, leurs patrimoines et quel que soit le prix de l’achat. La seule condition était d’habiter dans ce logement et qu’il s’agisse du seul bien de l’acquéreur.

“On n’a pas d’avis à donner là-dessus”, élude Renaud Grégoire de la Fédération des notaires. “Il existait déjà dans le système actuel un abattement sur les droits d’enregistrement sur des biens à plus de 500.000 euros”, replace-t-il. “Mais c’est un choix politique et c’est au gouvernement de décider si la même réduction pour tout le monde parait logique. En ce sens, chaque camp politique a raison”, puisque le terrain de débat devient alors idéologique et non plus mathématique.

De fait, le gouvernement a raison de dire qu’il offre un coup de pouce à tous, mêmes aux plus défavorisés lors de l’achat du bien, qui correspond au moment le plus compliqué. De son côté, Christie Morreale a raison d’indiquer que cette réforme, linéaire pour tous sans condition de revenu ou de patrimoine, ne favorise plus ceux qui en ont le plus besoin comme dans la législation actuelle. Le caractère “juste” de la réforme appartient au débat politique et non plus à la vérification de faits.

Concluons qu’en moyenne, les Wallons y seront gagnants puisque le gouvernement wallon estime que cette mesure fera partie des 700 millions d’euros de baisse de taxes prévus sur la législature par le nouveau gouvernement. Et toutes choses étant égales par ailleurs, si cela coûte à l’Etat, cela rapporte, en moyenne, aux acquéreurs.

• Le gouvernement wallon MR-Les Engagés prévoit une baisse des droits d’enregistrement de 12,5% à 3% lors de l’achat d’un bien immobilier en Wallonie, contre la suppression de toutes les autres aides existantes actuellement;
• Le Parti socialiste dénonce, à l’aide de deux exemples, une réforme qui profitera aux plus aisés, mais pas aux personnes aux plus faibles revenus;
• Après vérification, il s’avère que les calculs du PS sont globalement justes, mais que les hypothèses retenues sont quelque peu extrêmes. Une simulation réalisée par Faky sur base d’un profil plus commun démontre effectivement un gain substantiel créé par cette réforme;
• Il est indéniable que la réforme abaissera le coût lors de l’achat, ce qui est l’objectif du gouvernement et le plus gros frein à l’achat actuellement, selon la Fédération des notaires;
• La baisse d’impôts linéaire, sans condition de revenus, de patrimoine ou de prix d’achat n’avantage plus les profils les plus dans le besoin comme dans la législation actuelle, mais le caractère “juste” d’un tel choix appartient au débat politique et ne peut pas être tranché par un fact-checking.