© Romolo Tavani / Shutterstock – Beaarbecht vun der RTL Grafik
RTL huet dat neit Logementsgesetz op de Leescht geholl. Wat kéint sech änneren a ginn d’Exzesser um Locatiounsmaart mam neie Gesetz verhënnert?
Eng besser Protektioun vun de Locatairen, dat gëtt als éischt Zil vum neie Loyersgesetz an der Presentatioun vum Logementsminister Henri Kox opgelëscht. An engem Interview mat Radio Lëtzebuerg vum 3. November huet den Henri Kox präziséiert, d’Exzesser wëllen ze vermeiden. Dat héiert Dir hei oder méi spezifesch nach hei.
Dat neit Bail-à-Loyer-Gesetz ass den Ament nach um Instanzewee a gëtt deemno nach net applizéiert. Mä wat kéint sech änneren, wann den Text esou gestëmmt gëtt, wéi en aktuell virläit? A ginn dann d’Exzesser verhënnert?
Dofir eng Rei Beispiller am Verglach. Am Capital investi, deen heifir gewielt gouf, sinn d’Fraisen, déi bei engem Kaf opkommen, mat abegraff, fir d’Beispiller iwwersiichtlech ze halen. Et si bewosst keng Metercarréen uginn, well dës am aktuellen an am neien Text fir d’Berechnung vum Loyer keng Roll spillen. Fir d’Beispiller ass d’Calculatrice vum Logementsministère benotzt ginn. Déi fannt Dir hei an hei:
- Beispill 1: En Appartement, dat am Joer 1970 fir ëmgerechent 35.000 € kaf gouf an ni renovéiert ginn ass.
PDF: Aktuell Calculatrice vum Logementsministère (1970)
PDF: Nei Calculatrice vum Logementsministère (1970)
- Beispill 2: En Haus, dat am Joer 2000 fir 400.000 € kaf ginn ass a ni renovéiert ginn ass.
PDF: Aktuell Calculatrice vum Logementsministère (2000)
PDF: Nei Calculatrice vum Logementsministère (2000)
- Beispill 3 : En Appartement, dat 2022 fir 850.000 € kaf ginn ass.
PDF: Aktuell Calculatrice vum Logementsministère (2022)
PDF: Nei Calculatrice vum Logementsministère (2022)
Dës 3 Beispiller si bewosst einfach gehalen, ma se weisen awer, a wéi eng Richtung de Gesetzesprojet 7642 d’Loyere kéint beaflossen. An enger Note explicative vum Logementsministère gëtt erkläert, dass d’Koeffizienter am neie Gesetz ugepasst goufen, fir der Präisevolutioun vu Logementer, déi méi laang hier kaf goufen, Rechnung ze droen:
“L’innovation majeure du projet de loi dans la façon de déterminer le capital investi réévalué concerne notamment les coefficients de réévaluation qui le propriétaire doit adopter. Ceux-ci ont été revu afin de permettre de mieux tenir compte de l’évolution des prix pour des biens acquis il y a plusieurs années, voire décennies.”
Effektiv weist d’Beispill 1 (Appartement vun 1970), dass de maximale Loyer, deen de Proprietär dierft froe mam aktuelle Gesetz, nämlech 483,47 Euro, immens niddreg ass. An dat onofhängeg vun der Lag an der Gréisst vum Logement (déi am aktuellen, wéi am neie Gesetz och keng Roll spillen). Deementspriechend passt d’Ausso vum Logementsministère, dass d’Koeffizienter hu missen ugepasst ginn, fir d’Exzesser no ënnen ze verhënneren. Mam neie Gesetzestext kéint de Proprietär vum Appartement vun 1970, dat ni renovéiert gouf, an eng schlecht Energieklass huet, maximal 1.420 Euro Loyer de Mount froen.
Och am Beispill 2 (Haus vun 2000) klëmmt de maximale Loyer mam neie Gesetzestext, nämlech vun 2.256 Euro op 3.858 Euro.
2020 louch den duerchschnëttleche Loyer vun engem Haus bei 2.900 €. Dat wier bis 2022, wann een de Loyer vun 3.900 € géing froen, nawell eng immens héich Hausse vu bal 34,5%. Woubäi ee muss bedenken, dass et sech bei 2.900 € am Joer 2020 ëm en Duerchschnëtt handelt. An de Loyer vun 3.900 € mam neie Gesetz fir en Haus vun iwwer 20 Joer, dat ni renovéiert ginn ass, legal kéint gefrot ginn, awer net muss.
Am Beispill 3 geet de Loyer erof vun 3.542 € op 2.479 € de Mount. Well et bei neien Acquisitioune keng Reevaluatioun vum investéierte Kapital gëtt, mécht et tatsächlech en Ënnerscheed, ob vun der nämmlechter Zomm 5% fir d’Rechnung vum Plaffong geholl ginn oder 3,5 %.
D’Koeffizienter fir deen neie Gesetzesprojet goufen iwwregens vum Liser am Optrag vum Logementsministère ausgeschafft.
Méi Informatiounen dozou fannt Dir an engem Reportage ënnert dësem Link.
Ginn d’Exzesser deemno mam neie Gesetz verhënnert?
Duerch d’Beispiller mierkt een, dass mam neie Gesetz bei de gewéinleche Logementer virun allem d’Exzesser no ënne géinge verhënnert ginn. Wat d’Exzesser no uewen ugeet, esou gräift d’Gesetz héchstens signifikant an déi Loyeren an, déi fir eenzel Zëmmer gefrot ginn. De Loyer vum ganzen Appartement oder Haus dierf nämlech net iwwert dem neie Plaffong leien. Huet d’Appartement vun 1970 (Beispill 1) deemno 3 Zëmmer, esou kënnen déi net méi fir 800 € pro Zëmmer verlount ginn, well dat am Ganzen 2.400 € gëtt, wat méi wéi de legale Plaffong vun 1.420 € ass.
Fir miwweléiert Logementer oder Zëmmer gëllt den nämmlechte Plaffong vun 3,5%, respektiv 3%. De Proprietär kann awer e “Supplément de Loyer” froen, dee sech a Funktioun vun deem, wat an d’Miwwelen investéiert gouf, errechent. Méi Detailer fannt Dir hei.
D’Gesetz beaflosst doriwwer eraus och ganz kloer nei Acquisitiounen, wéi am Beispill 3. Wien elo e Logement keeft, ka mam neie Gesetz manner Loyer froen, wéi mam aktuellen Text. An dësem Fäll gëtt de Loyer tatsächlech reduzéiert.
Kritikpunkten an oppe Froen
Well d’Loyersgesetz weder an senger aktueller Versioun nach an der adaptéierter, déi um Instanzewee ass, d’Lag an d’Gréisst vun engem Logement beuecht, kann et zu Desequiliber kommen. Wat zielt ass d’Investissement vum Proprietär, dat méiglechst rentabiliséiert soll ginn an net wat de Locataire mam Loyer tatsächlech u Wunnfläch oder Lag bezilt. Huet de Proprietär e “schlecht Geschäft” gemaach an deier bezuelt, kann dat op de Locataire ofgewälzt ginn.
Wien nei keeft, kënnt mam neie Gesetz däitlech manner gutt ewech, wéi Proprietären, déi méi laang hier kaf hunn. Do kann de Loyer nämlech klamme par Rapport zum aktuelle Gesetz, wéi d’Beispiller 1 an 2 et weisen.
Doriwwer eraus kënne mam neie Gesetz am nämmlechte Gebai tëscht zwee änlechen Appartementer gréisser Ënnerscheeder entstoen, deemno wéini d’Appartement kaf ginn ass. Huet en Appartement vun 2002 mat der Energieklass F zum Beispill am nämmlechte Joer 200.000 € kascht, kann de Loyer bis zu 1.500 € héich sinn. En änlecht Appartement mat der nämmlechter Energieklass, dat 2020 fir 800.000 € kaf gouf, ka fir bis zu 2.224 € verlount ginn.
Locatairen hunn duerchaus méi Transparenz, well dem neie Gesetzestext no am Kontrakt stoe muss, wat d’investéiert Kapital genee ass. Mä allgemeng ass duerch déi nei Koeffizienter fir d’Reevaluatioun vun ale Wunnengen an Haiser keng Baisse vun de Loyeren ze erwaarden. Et ass éischter de Géigendeel de Fall, wéi d’Beispiller 1 an 2 weisen.
Zulescht bleift nach ze soen, dass d’Gesetz e Plaffong virgëtt, ma de Marché ëmmer nach de Präis diktéiert. Wëll heeschen, dass d’Loyeren trotz neiem Gesetz an der legaler Méiglechkeet net forcement klammen, wann d’Demande net do wier, fir dat ze bezuelen.
Wat awer d’Protectioun vun de Locatairen ugeet, esou bleift d’Fro, a wéi wäit dat duerch den neien Text de Fall ass, wann d’Präisser vun de Loyeren net signifikativ agedämmt ginn. Et ass nämlech och ze bedenken, dass déi meeschte Logementer um Locatiounsmaart al Acquisitioune sinn, déi vum Gesetz, wéi gewisen, net ageschränkt ginn.
Den Incentive fir nei Investitiounen, déi aktuell nach musse finanzéiert ginn, géing geschwächt ginn. An Acquisitiounen, déi dacks schonn ofbezuelt sinn oder geierfte Logementer géinge mam neie Gesetz bevirdeelegt ginn, well d’Loyeren do legal dierfte klammen.
Links
